2026 marque une année charnière pour le secteur immobilier chinois
Au cours de cette année charnière de transition entre les anciens et les nouveaux modèles et moteurs du secteur immobilier, le secteur immobilier a réalisé des réalisations décisives en 2025. Les politiques ont établi un cadre de soutien systématique englobant la demande, l'offre et les garanties, propulsant le marché immobilier vers une stabilisation et une amélioration durables. Le système de sécurité du logement a connu une expansion et une modernisation significatives, la rénovation urbaine a fait des progrès substantiels, la tâche consistant à garantir la livraison des propriétés a été pleinement accomplie, la construction de « logements de qualité » a pris de l'ampleur et des avancées ont été réalisées dans la résolution des risques d'endettement des entreprises. Dans l’ensemble, le secteur a démontré une trajectoire de développement en progrès constant.
À ce moment charnière, le « Bilan annuel 2025-2026 » examine les développements immobiliers de l'année à travers une analyse des politiques et l'observation des tendances du marché, en se concentrant sur les orientations de transformation futures pour les promoteurs immobiliers afin de soutenir une croissance industrielle de haute-qualité.
Par Xu Qian, China Real Estate Journal|Pékin
Alors que l'année 2025 touche à sa fin, le marché immobilier chinois a connu des évolutions positives dans un contexte de profonds ajustements.
Au cours des onze premiers mois de cette année, les ventes cumulées de nouveaux logements commerciaux à l'échelle nationale ont atteint 7 500 milliards de yuans, le chiffre-pour l'ensemble de l'année devant rester dans la fourchette de 8 000 à 9 000 milliards de yuans. Bien que ce chiffre soit en deçà du volume de ventes de 9 700 milliards de yuans enregistré en 2024 (une baisse de 17 % sur un an-sur-année), le taux de baisse s'est considérablement réduit, ce qui indique que le marché consolide progressivement ses fondations.
Le marché foncier a été le premier à montrer des signes de réchauffement. Les promoteurs privés, longtemps absents des appels d'offres, sont revenus dans la mêlée, se concentrant sur les terrains de premier ordre dans les villes de premier- et de second-rangs. Par exemple, dans le district de Chaoyang à Pékin, le terrain de Songyuli a fait l'objet de plus d'une centaine de tours d'enchères avant d'être obtenu par Maoyuan Real Estate pour 5,024 milliards de yuans. De même, un terrain dans le district de Pidu, à Chengdu, a fait l'objet de 35 tours d'enchères avant d'être obtenu par Jinsha Ludao pour 337 millions de yens, soit un taux de prime de 39,53 %. Ces évolutions témoignent d’un rétablissement partiel de la confiance des marchés.
Un changement crucial se dessine également au niveau des entreprises. Un groupe de promoteurs immobiliers en difficulté, illustrés par Sunac et Country Garden, sortent progressivement de leurs heures les plus sombres grâce à une restructuration de dette ardue, signalant que le pic des défauts de paiement de la dette immobilière est passé.
À l’horizon 2026, la trajectoire politique est désormais clairement définie. La Conférence centrale de travail économique récemment convoquée a donné la priorité à « la stabilisation du marché immobilier », coordonnant pour la première fois les trois objectifs de « contrôler l'offre nouvelle, réduire les stocks et optimiser l'offre ». Il appelle également à approfondir les réformes du système de fonds de prévoyance pour le logement, à promouvoir de manière ordonnée la construction de « logements de qualité » et à accélérer le développement d'un nouveau modèle pour le secteur immobilier.
La Conférence nationale sur le logement et le développement urbain-rural récemment conclue a également mis l'accent sur "les efforts visant à stabiliser le marché immobilier". Il a appelé les gouvernements municipaux à utiliser pleinement leur autonomie dans la réglementation de la propriété, à ajuster et à optimiser leurs politiques le cas échéant, à répondre aux besoins essentiels et d'amélioration des logements des résidents et à promouvoir un fonctionnement stable du marché. Il a en outre exhorté au développement accéléré d'un nouveau modèle de développement immobilier et à la mise en place ordonnée de systèmes de base.
Cette série d'arrangements indique que les politiques immobilières passent de mesures de soutien à court-terme à des cadres institutionnels à moyen-à-long-terme, visant à faciliter un atterrissage en douceur du marché et une transformation de son modèle de développement. Le secteur immobilier chinois s'accélère vers un nouveau cycle de développement de haute-qualité centré sur les personnes et aligné sur la dynamique de l'offre-demande.
En 2026, une série de politiques de stabilisation du marché immobilier plus systématiques et plus ciblées est attendue.
━━━━
2025 : des politiques déployées au maximum
La « stabilisation et le rebond » commencent à porter leurs fruits
2025 a été une année de « politiques fortes » et de dynamiques de « marché faible » pour le secteur immobilier chinois. Le front politique a fait preuve d’une cohérence et d’une détermination sans précédent, en se concentrant sur le soutien de la stabilité ; Pourtant, le marché a révélé une dynamique endogène insuffisante, retournant à une phase d'ajustement en quête d'un nouvel équilibre après un bref rebond.
"Stabiliser les marchés immobiliers et boursiers et conduire de manière persistante le marché immobilier vers l'arrêt du déclin et la stabilisation." Cela résume la directive globale pour le secteur immobilier de 2025 décrite lors de la Conférence centrale de travail économique fin 2024. Son importance vient du fait que depuis le quatrième trimestre 2024, les volumes de ventes de logements neufs dans les villes clés ont maintenu une trajectoire de reprise pendant deux trimestres consécutifs, tandis que les transactions immobilières d'occasion ont connu une croissance marquée – signalant un premier succès dans l'arrêt du déclin et la stabilisation du marché.
Lors de l'Assemblée populaire nationale en mars 2025, le rapport d'activité du gouvernement a pour la première fois inclus « la stabilisation du marché immobilier » parmi ses exigences primordiales, réitérant la nécessité de « poursuivre les efforts pour stabiliser le marché immobilier et inverser son déclin ». Cela traduisait l'engagement ferme du gouvernement central en faveur de la stabilité du marché. Le terme « logement de qualité » a également fait son apparition dans le rapport, la construction accélérée de ces propriétés étant censée stimuler l'itération et la mise à niveau des produits, favorisant ainsi la stabilisation du marché grâce à une offre de haute -qualité.
Sous l'impulsion concentrée de ces politiques, le marché immobilier a connu un modeste pic de reprise au début de l'année, avec des performances particulièrement solides dans les villes de premier-tiers et dans certaines villes centrales-de second rang. Au cours du premier trimestre de cette année, la superficie des propriétés résidentielles commerciales nouvellement construites vendues via des contrats en ligne à Shenzhen a bondi de plus de 80 % d'une année sur l'autre-sur-année, tandis que des villes comme Shanghai, Guangzhou, Hangzhou, Ningbo et Nanjing ont toutes enregistré des augmentations d'une année sur l'autre-sur-plus de 20 %, offrant brièvement un espoir de stabilisation.
Toutefois, les fondements de cette reprise se sont révélés fragiles. À mesure que la demande refoulée-a été rapidement libérée, la dynamique du marché s'est visiblement affaiblie à partir d'avril.
Les données du Bureau national des statistiques indiquent que de janvier à avril, le chiffre d'affaires des ventes de nouveaux logements commerciaux a chuté de 3,2 % sur un an-sur-an, accentuant la baisse de 1,1 point de pourcentage par rapport au premier trimestre. Les investissements en développement immobilier ont chuté de 10,3 % sur un an-sur-an, avec une contraction qui s'est accentuée de 0,4 point de pourcentage par rapport au premier trimestre, revenant à une baisse à deux -chiffres. Le nombre de villes confrontées à une hausse des prix de l’immobilier a également diminué. Parmi 70 villes majeures et-de taille moyenne, 22 ont vu des augmentations mensuelles-sur-des prix des logements neufs, soit deux de moins qu'en mars ; cinq villes ont enregistré des augmentations mensuelles-sur-des prix des logements d'occasion, soit cinq de moins qu'en mars.
Malgré les appels répétés des autorités centrales lors de réunions clés en avril, juin et août pour « consolider la tendance à la stabilisation » et « adopter des mesures plus robustes », couplés aux programmes de soutien politiques successifs déployés par les gouvernements locaux – notamment un nouvel assouplissement des restrictions d'achat dans les villes de premier rang, la suppression des taux d'intérêt minimum sur les prêts, la réduction des taux d'acompte à 15 %, des politiques de fonds de prévoyance pour le logement renforcées et l'octroi de subventions à l'achat de logements – l'efficacité de ces mesures a montré des rendements marginaux décroissants.
Au-delà d'un certain degré de résilience dans les marchés de milieu-à-haut de gamme-de certaines villes centrales, des indicateurs clés tels que les mises en chantier et les investissements en développement immobilier à l'échelle nationale ont continué à décliner à un rythme accéléré, le marché dans son ensemble entrant dans une phase de « déclin inertiel ». La brève « impulsion » observée en juin, portée par les promoteurs immobiliers intensifiant leurs promotions pour atteindre leurs objectifs de performance semestriels, n'a pas réussi à inverser cette tendance.
Le véritable test du marché réside dans les attentes. Alors que l'industrie s'attendait largement à des mesures politiques robustes similaires à celles des années précédentes au cours de la période traditionnelle de pic des ventes de septembre et octobre, la fenêtre politique à la fin du mois de septembre de cette année est restée relativement calme. L'incapacité à répondre aux attentes a directement conduit à une saison de ventes terne en octobre, freinant encore davantage la confiance du marché.
À l’aube du quatrième trimestre, la pression à la baisse sur le marché immobilier s’est accentuée. De janvier à novembre, les investissements nationaux en développement immobilier ont chuté de 15,9 % sur un an-sur-an, la baisse s'accentuant de 1,2 point de pourcentage par rapport aux dix premiers mois, freinant encore davantage la croissance globale des investissements. Les prix de l'immobilier ont également été soumis à des pressions : en novembre, seules huit villes sur 70 à l'échelle nationale ont vu des augmentations mensuelles-des prix des logements neufs-mois sur mois, tandis qu'aucune ville n'a enregistré de hausse-des prix des logements d'occasion. Les volumes et prix annuels des transactions ont atteint un sommet en mars, le quatrième trimestre marquant le creux de l'année.
En examinant l'année dans son ensemble, une trajectoire distincte d'un marché immobilier qui « a commencé haut mais s'est terminé bas » apparaît clairement : du pic des ventes en mars, à une légère hausse en juin, pour finalement atteindre un creux au quatrième trimestre. Cette année a non seulement suivi la trajectoire du marché, mais a également marqué une étape cruciale dans la difficile transition du secteur de l'ancien cycle vers un nouveau modèle de développement axé sur « la stabilisation des attentes et la construction de logements de qualité ».
━━━━
2026 : se concentrer sur la stabilisation du marché immobilier
Accélérer la construction d'un nouveau modèle
Face à des changements mondiaux sans précédent, la quatrième session plénière du 20e Comité central du PCC a examiné et adopté la « Proposition du Comité central du Parti communiste chinois sur la formulation du 15e-Plan quinquennal pour le développement économique et social national ». Il a explicitement déclaré la nécessité de « promouvoir un développement de haute-qualité dans le secteur immobilier » et a souligné « l'élimination des mesures restrictives déraisonnables sur la consommation de logements ».
Cette décision transcende le rôle traditionnel de l'immobilier en tant que moteur unique de croissance économique, signalant un changement fondamental de l'industrie d'une « expansion à grande échelle » à une « amélioration de la qualité » et d'un « outil de relance économique » à une « pierre angulaire de la stabilité sociale ». Il trace la voie du développement immobilier au cours des cinq prochaines années et au-delà.
Pour promouvoir un développement de haute-qualité dans le secteur immobilier, la tâche principale consiste à stabiliser le marché et à enrayer son déclin. En tant qu'année inaugurale du 15e-Plan quinquennal, 2026 revêt une importance particulièrement cruciale.
La Conférence centrale de travail économique récemment convoquée a explicitement ordonné : "Concentrer les efforts sur la stabilisation du marché immobilier, en mettant en œuvre des mesures spécifiques à la ville-pour contrôler la nouvelle offre, réduire les stocks et optimiser l'offre. Encourager l’acquisition de logements commerciaux existants destinés principalement à des logements abordables. Approfondir les réformes du système de fonds de prévoyance pour le logement et faire progresser de manière ordonnée la construction de logements de qualité. Accélérer la mise en place d'un nouveau modèle de développement du secteur immobilier. Cette déclaration à la fois concise et profonde englobe des dispositions globales allant de la stabilisation du marché à la transformation du modèle.
Le 16 décembre, l'agence de presse Xinhua a publié l'interprétation du Bureau de la Commission centrale des affaires financières et économiques de l'esprit de la Conférence centrale de travail économique de 2025. Le Bureau a noté que « la baisse continue des investissements dans le développement immobilier reflète les efforts locaux visant à absorber les stocks et à contrôler strictement la nouvelle offre, ce qui représente un choix rationnel de la part des promoteurs en réponse aux conditions actuelles du marché », soulignant la nécessité « d'une analyse objective et d'une évaluation correcte ». Il a en outre précisé que l’immobilier possède une forte interconnectivité et de vastes implications sociétales, qui retiennent une attention particulière du public. "Les volumes de transactions pour les maisons neuves et d'occasion- restent fondamentalement stables, avec un rythme de baisse des prix de l'immobilier qui se réduit régulièrement."
Ces déclarations affirment à la fois l'importance cruciale du secteur et répondent aux préoccupations du marché concernant un « déclin de l'industrie », signalant une orientation politique qui considère les fluctuations à court terme de manière rationnelle.
La Commission centrale des affaires financières et économiques a en outre analysé qu'« en 2024, le taux d'urbanisation de la Chine basé sur les résidents permanents a atteint 67 %, tandis que le taux d'urbanisation basé sur les résidents enregistrés est resté inférieur à 50 % ». La demande rigide de logements émanant des « nouveaux résidents urbains » tels que les travailleurs migrants nouvellement enregistrés et les récents diplômés universitaires nécessite une libération durable.
"Des mesures plus ciblées doivent être mises en œuvre du côté de la demande pour libérer pleinement les besoins rigides et modernisés des résidents en matière de logement." Les prochaines étapes consisteront à « approfondir la réforme du système de fonds de prévoyance pour le logement » et à « mettre en œuvre des mesures de crédit au logement et de politique fiscale » pour réduire les coûts d’achat des logements et débloquer la demande pour « le remplacement des anciennes propriétés par de nouvelles » et « la modernisation des maisons plus petites vers des maisons plus grandes ».
Concernant la réduction des stocks, le gouvernement central a précisé que « les obligations des gouvernements locaux peuvent être utilisées pour soutenir la revitalisation des réserves foncières inutilisées et l'acquisition de logements commerciaux existants ». Les villes se sont vu accorder une plus grande autonomie en matière d’entités d’acquisition, de tarification et d’utilisation des sols, dans le but d’atteindre le double objectif d’absorption des stocks et d’optimisation de la structure d’approvisionnement.
Le Bureau de la Commission centrale des affaires financières et économiques a en outre souligné la nécessité de « réformer et affiner les systèmes fondamentaux régissant la promotion immobilière, le financement et les ventes, en planifiant soigneusement l'introduction de nouveaux cadres pour remplacer progressivement les pratiques obsolètes ». Il a également souligné qu'"un travail important reste à faire en matière de rénovation urbaine, en particulier en ce qui concerne le réaménagement des logements délabrés et des villages-dans-la ville", traçant une trajectoire à long-terme pour le développement de haute-qualité du secteur.
« La principale cause du ralentissement actuel du marché immobilier réside dans un manque de confiance. Les citoyens chinois ne sont pas sans fonds ; au contraire, ils préfèrent de plus en plus déposer de l'argent dans les banques plutôt que d'investir dans l'achat de propriétés », a déclaré Meng Xiaosu, ancien chef du groupe de travail national sur la réforme du logement et ancien président du China Real Estate Group. Il prévoit que 2026 marquera un tournant décisif pour les prix de l’immobilier chinois, avec une stabilisation et un rebond du marché.
Plusieurs instituts de recherche prévoient également que le marché immobilier se stabilisera globalement d'ici 2026. Les actifs haut de gamme dans les villes centrales devraient se stabiliser en premier, soutenus par les améliorations politiques et la demande, tandis que les villes de niveau inférieur-continueront à faire face à des pressions pour écouler leurs stocks. La logique de développement de l'industrie passe d'une « expansion progressive » à une « optimisation du parc existant », le logement abordable, la rénovation urbaine et la construction de « logements de qualité » apparaissant comme des orientations clés. Grâce à un soutien politique soutenu et à une reprise économique progressive, le marché immobilier est prêt pour un atterrissage en douceur et un développement sain à long terme.
Le parcours de transformation-ans ne s'est pas déroulé sans heurts, mais la fermeté politique et la résilience du marché forgent ensemble un nouveau point de départ. D'une croissance rapide à une transition axée sur la qualité, d'une « expansion axée sur l'échelle » à un « développement centré sur les personnes », le secteur immobilier chinois remodèle doucement mais profondément ses coordonnées de valeur à travers ce processus de transformation.
L’année 2026 marque non seulement un nouveau départ chronologique, mais aussi un moment charnière dans la restructuration logique de l’industrie. À mesure que les fluctuations à court-terme s'atténuent progressivement et que les mécanismes à long-terme prennent progressivement forme, une ère de logement plus saine et plus durable,-une ère plus étroitement alignée sur le bien-être humain--se dévoile à l'horizon.